Спекулятивная составляющая рынка недвижимости в 2007 году сильно ослаблена рывком фондового рынка и развитием рынка институтов совместного инвестирования.

Ситуация на рынке недвижимости накалилась, что называется, «до предела». Реальных продаж нет, а про их большое количество вообще речи не идет. На риелторских порталах все чаще появляются статьи о том, что рынок близок к краху, о том, что риелторы меняют работу, о том, что слишком раздутые цены вот-вот упадут.

С другой стороны появляются материалы о «росте» цен на недвижимость. И с одной, и с другой стороны звучат здравые аргументы. Разобраться в том, кто прав, в этой ситуации действительно достаточно тяжело. Но несомненным является тот факт, что в условиях такой инфляционной составляющей, которая имела место быть в прошлом году, цены на недвижимость, казалось бы, должны были бы взметнуться до невиданных высот. И то, что этого не случилось, уже говорит о многом.


Инфляционный фактор
Как пишет «КоммерсантЪ-Украина» со ссылкой на данные Госкомстата, «индекс потребительских цен в Украине в 2007 году составил 16,6% и оказался наивысшим показателем инфляции с 2000 года. Самый больший рост цен зафиксирован на продукты питания – на 22,9%, они подорожали вследствие летней засухи. Минэкономики причинами рекордного роста цен называет также монетарный фактор (в 2007 году монетарная база выросла на 46%, денежная масса – на 52,2%), рост потребкредитования (рост объема выданных населению кредитов в 2007 году составил 97,8%) и высокие негативные инфляционные ожидания населения и товаропроизводителей».

Вывод, который делает портал domik.net: «Даже «рисованные» индексы не покрыли годовой инфляции. Если же к этому добавить проценты ипотеки, то отрицательная динамика стает очевидной. При таких обстоятельствах спекуляции на рынке становятся нерезультативными».

Потому нет ничего удивительного в том, что в то время как инфляция в стране была самой высокой за последние семь лет, рост цен на недвижимость был самым низким за последние пять лет. По данным генерального директора «Украинской Торговой Гильдии» Вадима Непоседова, в течение августа-сентября рынок практически замер, причем если на первичном рынке строительным компаниям удавалось продавать 2-5 квартир в месяц, то на вторичном рынке объем сделок приблизился к нулю.

Ипотечный кризис
Конечно же, свой вклад внес ипотечный кризис в США. Все заговорили о спекулятивности рынка недвижимости во всем мире. На этом фоне уже абсолютно не фаталистически звучат прогнозы ежегодного доклада Global Risks-2008, подготовленного для Всемирного экономического форума (ВЭФ), в котором, в частности, вероятность обвала цен на недвижимость и другие активы в США, Великобритании и других странах Европы, получила оценку 4,5 балла по 5-балльной шкале. По мнению экспертов, следствием обвала станет падение потребления и рецессия. Ущерб от подобного развития событий специалисты оценивают в максимальные 5 баллов.

Новый игрок

Но вернемся к нашей реальности. Все-таки, украинская экономика не настолько интегрирована в мировую, чтобы мировые кризисные явления серьезно отразились на нашем рынке. Нам бы разобраться с родными внутренними факторами.

В той же публикации в «КоммерсантЪ-Украина» читаем: «Инфляция в 2007 году могла быть и больше – сдерживающим фактором стал рост депозитов населения на 53,9%, «что отвлекло чрезмерную ликвидность с потребительского рынка». По словам президента Украинского общества финансовых аналитиков Юрия Прозорова, «без такого роста депозитов прошлогодняя инфляция составила бы 18-19%».



Вот это уже интереснее. То есть на замедление темпов инфляции повлияло возрастание депозитной базы. А что у нас было по депозитам за прошлый год? Правильно, чистый убыток. Инфляция 16,6% по году, а максимальные депозитные ставки – в районе 15%.

В то же время, управляющий фондами компании «Дельта-Капитал» Юрий Покладенко считает, что «серьезный рывок фондового рынка (рост индекса ПФТС составил 134,36%) тоже внес свою лепту как в сдерживание инфляции, так и в падение интереса к спекулятивным операциям на рынке недвижимости. Правда, в данном случае, влияние на инфляционную составляющую было минимальным».


По словам Сергея Оксанича, президента компании «КИНТО», лидера на рынке институтов совместного инвестирования, «украинский фондовый рынок является рекордным в мире по росту за последние пять лет».

А это, в свою очередь, привело к бурному росту рынка институтов совместного инвестирования. По словам директора КУА «Дельта-Капитал» Сергея Савчука, «объем рынка, который приближается к отметке в 3 млрд грн, еще далек от рынка депозитов (143 млрд грн), и говорить о серьезном его влиянии на сдерживание инфляции не приходится». Но по рынку недвижимости это ударило очень серьезно. «Спекулятивная составляющая рынка недвижимости в 2007 году сильно ослаблена рывком фондового рынка и развитием рынка институтов совместного инвестирования. И данная тенденция в 2008 году только усугубится», - резюмировал Сергей Савчук.

В принципе, данная мысль имеет право на жизнь. Хотя бы потому, что замедление роста цен на недвижимость в странах Центральной и Восточной Европы совпал с началом развития рынка институтов совместного инвестирования (ИСИ). И если прямые доказательства того, что развитие рынка ИСИ влечет за собой падение цен на недвижимость или стагнацию данного рынка еще придется поискать, то ситуация на рынке в целом выглядит логично. Тем более, что то же самое имело место быть в наших реалиях и в прошлом году. Как говорится, слишком много совпадений.